Непросто бывает принять правильное решение в любой ситуации. Особенно при сделках с недвижимостью. Найти идеальную квартиру или дом с участком нелегко. Но если не хватает денег – многие идут на компромисс и покупают квартиру в недостроенном доме или фундамент будущей постройки, особенно если участок на красивом или престижном месте. Такая ситуация выгодна не только покупателю, но и продавцу. Если человек покупал участок и начинал строить коттедж, имея большие планы на будущее и финансовые возможности строительства, но потом обстоятельства изменились – для него выходом будет продать участок с недостроенным домом.
Для фирмы, которая приобрела участок и начала строить многоквартирный дом с целью на каком-то этапе строительства привлечь средства людей – такая ситуация тоже очень выгодна. В случае с многоквартирными домами отношения регулирует закон 214 ФЗ, который гарантирует, что даже если дом никогда не будет сдан в конечном итоге, то государство вернет деньги. Поэтому при покупке жилья в многоквартирных домах можно проверить, соответствует ли новостройка федеральному закону. Если новостройка не соответствует ФЗ 214, банки не будут кредитовать сделку. Если при попытке кредитоваться под покупку такой квартиры банк дает отказ на основании того, что не доверяет застройщику, лучше и не пытаться приобретать такое жилье. Ведь во время приемки жилья различными комиссиями может оказаться, что перекрытия 12 –этажного дома не той марки, и дом не выдержит нагрузки в случае заселения. Такие случаи есть, в том числе в ближайшем Подмосковье. У фирмы вряд ли хватит денег на то, чтобы снести дом, и построить новый надлежащего качества. А у тех, кто купил квартиры в таком строящемся доме, единственным выходом будет надеяться на выплату от государства.
Проблем с незавершенным строительством может быть немало как при покупке участка с домом, так и при приобретении недостроенной квартиры или коммерческой недвижимости на любой стадии готовности.
Проблемы с назначением земельного участка
Немало было случаев, когда стройка ведется на участке, не предназначенном для строительства жилого дома. Участок под постройку куплен по дешевой цене, а при продаже выдается за дорогой.
Например, частный дом возводится на сельхозземлях, которые предназначены для выращивания сельхозпродукции. Там будет очень сложно получить прописку и оформить жилой дом. Скорее всего, придется делать это через суд. Все земли имеют определенное назначение:
- земли поселений – для проживания;
- для ведения личного подсобного хозяйства — при наличии определенных условий там можно прописаться;
- сельскохозяйственного назначения – если куплена такая земля, чаще всего на территории бывших совхозов и колхозов, на ней можно построить дом, но выращивание сельхозпродукции — обязательное условие, иначе земли могут забрать;
- для целей лесного хозяйства – на такой земле должен расти лес, иногда его можно рубить, но при этом возобновлять посадки.
Немало было случаев, когда предприимчивые дельцы покупали участок сельхозназначения, строили там многоквартирный дом, а потом пытались продать будущие квартиры на стадии возведения стен. На участке, предназначенном для ИЖС, тоже нельзя строить многоквартирные дома или торговые предприятия — только частные домики. Бывают и такие случаи, когда с края СНТ участки дачников прихватили кусок леса, их обязуют перенести заборы и постройки в новые границы. Люди начинают спешно продавать недостроенные дома или просто фундаменты на земле, умалчивая об этом перед новыми хозяевами. А через некоторое время оказывается, что нужно переносить забор на десяток метров вместе с постройками.
Чтобы уберечься от такой беды, нужно тщательно проверять документы застройщика или продавца недвижимости. Желательно проверять документы не только в офисе фирмы, где нельзя проверить их подлинность. Нужна независимая проверка – поинтересоваться в местной администрации, действительно ли земля подходит под постройку жилого здания, воспользоваться данными из открытых источников.
Сомнительная репутация фирмы-застройщика
Немало существует фирм, которые скупали участки, в том числе с уже готовыми фундаментами, начинали там стройку, а потом все бросали. Далее фирма начинала возводить стены и параллельно приглашать покупателей для привлечения средств, показывая бурную деятельность. В момент просмотров раз в неделю на стройку приглашали рабочих, сторожа и пару собак якобы для охраны объекта. Подставные лица в присутствии потенциальных покупателей изображали тех, кто якобы уже купил квартиру или коттедж в данной фирме.
После получения достаточного количества денег фирма объявляет себя банкротом или перепродает обязательства другой компании. На месте стройки остаются частично возведенные стены и голая земля. Деньги заплачены, надежды жить в милом домике недалеко от мегаполиса так и остались надеждами. Чтобы такого не было, лучше проверить фирму всеми доступными способами – через знакомых, имеющих доступ к информации, посмотреть отзывы в интернете. Главных лиц фирмы – учредителя и генерального директора тоже можно проверить на предмет криминального прошлого – не фигурируют ли они на сайте судебных приставов, нет ли у фирмы миллионных долгов по налогам.
Если есть сомнения в том, что, набрав денег под будущий многоквартирный дом или коттеджный поселок, хозяева исчезнут в оффшорной зоне – лучше не приобретать такую квартиру, даже если из окна открывается прекрасный вид. Ведь чтобы сдать дом в эксплуатацию, нужно еще подключить все коммуникации, а не только построить стены. Подвести воду, отопление, газ, электричество, вывести стоки.
Немало фирм, которые сдали много объектов, но каждый раз делали это с задержкой. При этом дольщики жаловались во все мыслимые инстанции, в итоге отстояв свое право на жилье. Конечно, при этом многие жили в съемном жилье. Нужно хорошенько взвесить за и против, прежде чем покупать у такой фирмы квартиру.
Недостроенную квартиру можно покупать только по договору долевого участия, который регистрируется в Росреестре. Это соответствует закону 214 ФЗ, гарантирует, что будущая купленная квартира не будет перепродана еще нескольким лицам.
Что необходимо предпринять перед покупкой
Обязательными действиями, которые хоть как-то обеспечат отсутствие проблем при покупке незавершенной постройки, являются:
- Узнать правовой статус объекта – есть ли разрешение на строительство, приватизирована ли земля, нет ли несогласованности с местными органами власти – например, разрешено строить 3-этажный дом, а строят 5-этажный.
- Проанализировать техническое состояние строительного объекта – если это давно стоящий в чистом поле недостроенный коттедж или дом, возможно, стены уже начали разрушаться, появились трещины, подвижки фундамента. А если изначально на слабом или болотистом грунте был заложен неподходящий фундамент, например, столбчатый или ленточный, тогда будущему владельцу придется самолично закладывать новый или укреплять старый, а это затратно.
- Самостоятельно или с помощью эксперта определить, сколько средств придется вложить в достройку дома – как частного, так и многоквартирного. Если к будущему дому еще не подводили электричество и воду, нет на это официального разрешения, лучше не рисковать.
Риски при покупке незавершенного загородного дома
На просторах страны немало участков, где хозяева начали строиться, но бросили по каким-то причинам. И теперь стараются избавиться от недвижимости. Лучше эти причины выяснить заранее, до покупки. А причин таких может быть много:
- В недалеком будущем неподалеку планируется строительство вредного производства.
- Район является экономически отсталым, улучшений не предвидится. В округе мало магазинов, нет работы, школ, детских садов и прочего.
- Продавец сам был обманут при покупке – ему обещали провести электричество, газ, но у СНТ или коттеджного поселка не хватает средств на это.
- Участок ежегодно затапливается паводком, от этого страдают не только постройки, но растения, выращиваемые на придомовой территории.
Чтобы избежать всех этих будущих проблем, лучше заранее собрать всю необходимую информацию из всех возможных источников. Даже местные старушки-сплетницы могут много о чем поведать. Очень рискованно покупать участок с фундаментом в зимний период, когда все покрыто снегом, и грунт заморожен. Можно не увидеть, например, что в нескольких местах участка бьют ключи, а сам участок на болоте, которое не годится для любого строительства.
Если дом или участок был куплен в браке, равные права в случае отсутствия брачного контракта принадлежат обоим супругам. Иными словами, если муж, будучи в браке, купил участок, начал там строительство, потом развелся и продает участок с фундаментом, его бывшая половина должна дать согласие, нотариально заверенное, что она не против. Этим вопросом нужно поинтересоваться заранее. Росреестр проверяет сделку при регистрации, но лучше обезопасить себя в этом смысле.
Немало и участков, которые застраивались без соблюдения различных правил. Например, если на участке проходит кабель с высоким напряжением, нельзя на этом месте строить любые постройки. Такой дом потом невозможно будет зарегистрировать как собственность.
Заключение: как предусмотреть все заранее
В целом, при покупке незавершенного строительства нужно выяснить несколько моментов. Правовой статус земли, техническое состояние объекта, который вы собираетесь достраивать, в случае многоквартирного дома – репутацию застройщика и наличие разрешение и согласования с местными властями на постройку здания определенной этажности. Убедиться нужно и в наличии всех нужных коммуникаций – воды, электричества, газа и прочего.
При покупке недостроенного дома очень непросто проверить качество самой постройки. Ведь недострой может быть как на стадии заливки фундамента, так и на стадии возведения стен или крыши. Но если крышу можно перекрыть другим материалом, то ошибки при закладке фундаментной плиты обойдутся очень дорого.
Можно попросить у продавца представить фотографии, которые были сделаны на разных этапах строительства, чтобы убедиться в соблюдении всех технологий. Это не даст полной гарантии, но можно будет составить представление о том, как строили этот дом или коттедж.
Если покупается незавершенное строительство коммерческой недвижимости – магазина, торгового центра, нужно проверить физическую целостность стен, фундамента, перекрытий, а также определиться, сможет ли оно использоваться с той целью, с которой строилось.
